Долевое строительство: риски и гарантии

Что такое долевое строительство

30 декабря 2004 года вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации». Урегулирование публичных отношений, возникающих в процессе вербования денег личных лиц для долевого строительства, было вызовом времени и сначала должно было защищать права, интересы и имущество тех, кто инвестирует в долевое строительство, другими словами дольщиков.

Исходя из норм вышеуказанного закона, долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве. Контракт об участии в долевом строительстве — это контракт, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок выстроить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную контрактом стоимость и принять построенный объект.

Как лицезреем, закон определяет две стороны контракта об участии в долевом строительстве: застройщика и участника долевого строительства.

Застройщик — это юридическое лицо, являющееся собственником либо арендатором земляного участка, и привлекающее средства участников долевого строительства для постройки на данном земляном участке многоквартирных домов либо иных непроизводственных объектов недвижимости. Участник долевого строительства (в народе — дольщик) — физическое либо юридическое лицо, предоставившее средства застройщику для строительства многоквартирного дома с целью получения в собственность построенного объекта после его ввода в эксплуатацию.

На самом деле, участник долевого строительства является инвестором, а сам контракт об участии в долевом строительстве — это вкладывательный контракт, но для защиты прав участников такового контракта он регулируется отдельным законом, а не общими нормами Штатского кодекса об вкладывательном договоре. Существенными критериями контракта о долевом участии являются:

  1. Объект контракта (должен быть определён согласно проектной документации определенный объект, который после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию будет передан участнику долевого строительства).
  2. Срок передачи объекта участнику долевого строительства.
  3. Стоимость контракта и порядок её уплаты.

Контракт об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит неотклонимой гос регистрации. На практике долевое строительство осуществляется последующим образом: застройщик (строительная компания) покупает либо арендует земляной участок под строительство многоквартирного дома, заключает контракта об участии в долевом строительстве с дольщиками; дольщики выплачивают, часто в рассрочку, обусловленную контрактом цена квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность.

Чем выгодно долевое строительство

Для многих обитателей Рф долевое строительство является чуть ли не единственным реальным методом получить свою квартиру, так как рыночная стоимость недвижимости неподъёмна для большинства россиян, а банковское кредитование подразумевает значительную переплату за квартиру, ввиду очень больших процентов, к тому же после мирового денежного кризиса доверие населения к банкам и кредитам близко к нулю. Долевое строительство позволяет приобрести квартиру по сравнимо низкой стоимости, ведь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, цена квартир в нём существенно растет, к тому же почти всегда платежи рассрочены до окончания строительства.

Недочетом долевого строительства будет то, что свою квартиру участник долевого строительства может получить только после окончания строительства, тогда как, приобретая квартиру в кредит, можно сразу в неё заселиться, но окончательная цена квартиры в первом и втором случае просто несопоставима.

Риски долевого строительства

До принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации» долевое строительство как явление в Рф было уже довольно издавна. Производилось оно, в главном, на основании договоров инвестирования либо договоров о совместной деятельности. Механизмы сотрудничества меж дольщиком и застройщиком, предусмотренные этими договорами не могли полностью окутать всех качеств таких правоотношений, из-за чего права инвесторов (другими словами дольщиков) не были довольно защищены, и это стало прелестной почвой для деятельности нерадивых застройщиков. Закон об участии в долевом строительстве предоставил подабающие гарантии участникам долевого строительства, обезопасив их от произвола застройщиков, поэтому застройщикам, желающим иметь побольше прав и гораздо меньше обязательств, пришлось находить пути обхода нового закона. Как понятно, кто отыскивает, тот всегда найдёт, поэтому известия об очередных надувательствах так же часто появлялись в СМИ. Почти всегда застройщики стараются очевидно не переступать буковку закона, а просто укладывают с гражданами, желающими приобрести жильё, не контракта об участии в долевом строительстве, а другие гражданско-правовые контракта, не гарантирующие дольщикам таковой же степени защищённости. Наибольшее распространение получили подготовительные контракта купли-продажи и вексельные схемы. Что броско, до ближайшего времени большая часть строй компаний, даже самых больших и получающих муниципальную поддержку, работало конкретно по таким схемам.

Кратко опишем механизмы реализации так именуемых «сероватых схем» долевого строительства:

  1. Заключение подготовительного контракта купли-продажи квартиры. Заместо контракта о долевом участии заключается подготовительный контракт купли-продажи, по которому застройщик обязуется после постройки многоквартирного дома заключить с дольщиком основной контракт купли-продажи квартиры. При всем этом право принадлежности на весь многоквартирный дом и отдельные его квартиры находится у застройщика и перебегает к дольщику уже после заключения основного контракта купли-продажи. Законодательство не предугадывает способности оплаты такового контракта, поэтому застройщики часто принимают средства, «резервируя» их как оплату основного контракта. Не считая того, подготовительный контракт купли-продажи квартиры не определяет срок сдачи строящегося объекта в эксплуатацию. Ещё одним уязвимым местом подготовительного контракта купли-продажи будет то, что гос регистрации он не подлежит, а это означает, что застройщик имеет возможность заключить несколько договоров относительно одной квартиры, и таких случаев в истории русского долевого строительства было предостаточно.
  2. Заём денег под вексель. Для того, чтоб выполнить таковой заём, также нужен подготовительный контракт купли-продажи, к которому добавляют соглашение о покупке векселя, цена которого равняется к цены квартиры. Другими словами клиент по подготовительному договору купли-продажи получает обязательство застройщика реализовать ему квартиру после сдачи дома в эксплуатации и как бы оплачивает эту покупку заблаговременно с помощью векселя. Но никакой юридической связи меж подготовительным контрактом купли-продажи и покупкой векселя по сути нет. Поэтому по окончанию строительства застройщик может погасить вексель не квартирой, а средствами, а подготовительный контракт купли-продажи остаётся в силе, но никаких средств по нему зачислено не было, что позволяет застройщику в главном договоре купли-продажи устанавливать более высшую стоимость (рыночную стоимость квартиры на первичном рынке). В итоге выходит, что дольщик просто отдал средства застройщику в заём на пару лет, ведь приобрести квартиру по рыночной стоимости можно и в любом другом доме.

Не считая вышеуказанных схем, к рискам долевого строительства следует отнести несоответствие свойства построенного объекта условиям соглашения и принятым нормам, банкротство застройщика и откровенное мошенничество (к примеру, вербование денег населения с следующим «скрытием» в неведомом направлении), но при кропотливом выборе компании-застройщика эти опасности можно свести если не к нолю, то к очень низкой вероятности.

Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве

Контракт долевого роли в строительстве, непременно, предоставляет дольщику больше гарантий защиты его прав, чем контракта, обозначенные выше. Опишем главные из этих гарантий:

  1. Существенными критериями контракта об участии в долевом строительстве являются объект, стоимость и срок. Это означает, что застройщик обязуется передать Для вас определенный объект в установленный срок и по обусловленной стоимости. Если контракт не будет содержать этих критерий, он может быть признан недействительным в судебном порядке. Поменять эти условия можно только по соглашению сторон.
  2. Контракт о долевом участии подлежит гос регистрации. Это означает, что застройщик не сумеет заключить сразу несколько договоров относительно одной квартиры.
  3. Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денег участников долевого строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645, гарантируют муниципальный контроль за ходом строительства объекта.
  4. Право завлекать средства населения (дольщиков) у застройщика появляется только после гос регистрации права принадлежности либо аренды на земляной участок, получения разрешения на строительство, также составления и обнародования проектной декларации.
  5. Риск случайной смерти объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несёт застройщик.
  6. В случае погибели участника долевого строительства, его права и обязанности перебегают к наследникам.
  7. При приобретении недвижимости через контракт об участии в долевом строительстве только для личных и семейных нужд, а не для предпринимательской деятельности, дела, вытекающие из контракта и неурегулированные законом об участии в долевом строительстве, регламентируются законодательством о защите прав потребителей.
  8. Гарантии свойства объекта контракта долевого роли в строительстве изложены в статье 7 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости». Согласно нормам данной статьи гарантийный срок на построенный объект недвижимости не может быть меньше 5 лет. В случае обнаружения отступлений от критерий контракта, которые ухудшили качество объекта, также иных недочетов участник долевого строительства имеет право добиваться от застройщика устранения недочетов в разумный срок (безвозмездно) либо уменьшения цены контракта, либо же возмещения расходов на устранение недочетов.

Видите ли, Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» предугадывает широкие гарантии прав дольщиков, но чтоб пользоваться этими гарантиями, следует знать свои права и уделять подабающее внимание разным условиям контракта об участии в долевом строительстве.

Как обезопасить себя от различных рисков при участии в долевом строительстве

Полных гарантий экономической безопасности при заключении всех гражданско-правовых соглашений, тем паче вкладывательных по собственной природе, законодательство, как и вообщем жизнь, не даёт. Но очень обезопасить себя и своё благосостояние от противных форс-мажоров можно и даже необходимо. Каким же образом это можно сделать?

  1. Сначала нужно изучить Закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости». Даже если Вы обращаетесь за помощью к проф юристам, главные нормы законодательства в сфере долевого строительства лучше знать.
  2. Сотрудничать с компанией, отлично зарекомендовавшей себя на строительном рынке, с большенными активами, отсутствием значимых долгов и незапятанной репутацией. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» предугадывает обязательство застройщика представлять для ознакомления хоть какому обратившемуся лицу учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, финансово-хозяйственную отчётность, годичные отчёты за последние три года, также аудиторское заключение за последний год. Если в Вашем регионе действует штатское объединение по защите прав дольщиков, то значимый объём инфы о деятельности строй компаний, занимающихся долевым строительством, можно получить конкретно там.
  3. Заключать контракт об участии в долевом строительстве, а не другие контракта, дозволяющие застройщику обойти Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости».
  4. Проверить правоустанавливающие документы застройщика на земляной участок, на котором ведётся либо будет вестись строительство (свидетельство о праве принадлежности либо контракт аренды); удостовериться в том, что застройщик имеет разрешение на строительство многоквартирного дома, также в том, что проектная декларация подабающим образом размещена и (либо) расположена.
  5. При заключении контракта повышенное внимание уделить объекту, сроку и стоимости контракта. Помните, что при отсутствии в договоре хоть какого из этих критерий, он может быть признан трибуналом недействительным. Направьте внимание, что контракт вступает в действие только после гос регистрации.

Блок автоматического управления Барьер Pro 100V3/4

Блок управления BARRIER PRO100V3/4. Присоединительный размер 3/4”.

Преимущества:

Гибкое программирование:

Характеристики:

Copyright © 2020 - 2024